El dret a l’habitatge (III). Esbossos

Durant la Primera Guerra Mundial, el Consell d’Estat francès es va trobar en una situació peculiar: la invasió alemanya d’Alsàcia-Lorena va disparar el preu del carbó, cosa que va afectar directament les empreses que havien contractat la prestació del servei públic d’enllumenat amb alguns municipis francesos. Si es mantenien les condicions estipulades en els contractes, les empreses no podien prestar el servei. L’Administració els podia rescindir els contractes, de règim privat –com els arrendaments (!)- per incompliment d’una de les parts però, aleshores, qui assumiria el servei? [1] El Consell d’Estat francès va veure clares les idiosincràsies de la contractació administrativa davant el tràfic jurídic i econòmic del sector privat, ja que aquesta no contracta amb ànim de lucre o especulatiu, sinó per a la realització d’obres i la prestació de serveis públics. De què serviria rescindir el contracte si el municipi es queda sense enllumenat? La rigidesa dels contractes privats, doncs, debilitava la posició de l’administració. Naixia així, de forma encertada, la contractació administrativa com un instrument flexible, amb facultats exorbitants per part de l’Administració, que pot interpretar o modificar el contracte de forma unilateral. Al cap i a la fi, es tracta de no deixar a mercè del mercat, l’autonomia de les parts i les normes del tràfic jurídic privat les qüestions d’interès públic.

De manera similar, el conjunt de la legislació laboral ha aconseguit –gràcies a segles de progressos sorgits de lluites sindicals- reequilibrar la balança a favor dels treballadors. De nou, les característiques clàssiques del contracte privat generen situacions òbvies de desigualtat entre les parts que han de contractar, ja que empresari i treballador no poden negociar en igualtat de condicions. Així, la jurisdicció social té en compte figures jurídiques com la presumpció de laboralitat per davant del nomen iuris –les relacions laborals són observades allà on tenen lloc materialment i segons es donen efectivament, independentment del què diguin els contractes- o el principi de la norma més favorable –en cas de col·lisió normativa, buit legal, dificultat probatòria, etc., es tendeix a la millor interpretació pel treballador-. Segur que queden molts progressos a fer en matèria laboral, però avui en dia existeix una protecció especial i una normativa reforçada per aquest tipus de relació contractual –a favor del treballador-, perquè el treball també és un dret constitucional (article 35 CE).

El contracte d’arrendament (LAU [2]) forma part del tràfic jurídic i econòmic privat, regula formes de possessió –que deriven del contingut del dret a la propietat (article 33 CE)- i, com a tal, és incapaç d’oferir cap garantia en relació al dret a l’habitatge (article 47 CE). Com hem vist anteriorment, cap modificació parcial de la LAU (anys de lloguer, garanties, obligacions) pot ser suficient per equilibrar la posició de les parts contractants quan una d’aquestes cerca el seu habitatge habitual. De manera que, per establir el lloguer com una vertadera via d’exercici del dret a l’habitatge, cal esbossar un autèntic desenvolupament normatiu entorn de l’arrendament com a figura jurídica d’especial protecció pels arrendataris i, per tant, d’especials obligacions pels arrendadors.

Aturem-nos un moment. Existeix una normativa que desenvolupa el dret a l’habitatge (a Catalunya, entre d'altres, la Llei del dret a l'habitatge de 2007), una normativa urbanística molt complexa i estrictes previsions sobre el sòl o l’edificació. L’Estat té competències sobre el règim de la propietat o el sòl. La Generalitat de Catalunya i els municipis tenen competències urbanístiques, d’usos del sòl i sobre polítiques d’habitatge i emergència social. Per tant, en global, es pot dir que existeixen mecanismes per tutelar el dret a un habitatge digne, revertir les plusvàlues del valor del sòl cap a la societat i evitar l’especulació (article 47 CE). Ara bé, el problema segueix essent el de sempre: el centre de gravetat de tot aquest sistema mitjançant el qual, al final, s’ha de garantir el dret a gaudir d’un habitatge digne, gira entorn de la propietat –un país de propietarios, no de proletarios- i això ens ha conduit a permanents bombolles de preus, crisis immobiliàries i a la marginació de l’arrendament com a alternativa per a l'exercici d'aquest dret.

La tendència, com a reacció a l’emergència social a què ens veiem involucrats, ha estat exigir topalls de preus al lloguer, demanar modificacions de la LAU -intervenció del legislatiu- o exigir una major oferta pública d’habitatge de lloguer -intervenció de l'administració-. Els topalls de preu poden ser una solució a l’emergència social, però una política d’habitatge [3] no pot consistir en això –posar barreres al mar-. Si el preu de mercat del lloguer es manté a l’alça, la part amb més força del contracte d'arrendament sempre trobarà la manera de saltar la barrera (sempre trobarà qui pagui en negre, qui ofereixi dipòsits més elevats, majors garanties, qui exerceixi mooving, etc.). I és que la LAU, com hem vist anteriorment, no és adequada per tractar el dret a l'habitatge. Per la seva banda, l’oferta pública d’habitatge pot ser útil per incentivar l’arrendament o frenar els preus, però suposa un cost que l'administració no sempre vol o pot assumir i, a més, anem extremadament tard. Dècades tard. I és que, deixant de banda la tradició cultural dels propietarios, existeix ara un buit gairebé insalvable, generat durant la crisi, i que només es podria esmenar davant dels tribunals: el rescat bancari (aquí no podem esbossar un enjudiciament contra l’Estat però cal apuntar, i no oblidar mai, que es va injectar 60.000 M € a unes entitats bancàries que van mantenir intactes la seva autonomia empresarial i el seu patrimoni immobiliari) –y ahí lo dejo, que diu aquell-.

Cal una Llei del Dret a l’Habitatge que superi la dispersió normativa de la propietat horitzontal, l’arrendament, el mercat de lloguer, l’edificació, el sòl, l’urbanisme, l’emergència social, etc. Si l’habitatge digne és un dret, els poders públics tenen un mandat, una obligació, per atendre aquest dret en la forma d’un vertader servei públic, de manera que tothom en pugui gaudir de forma ininterrompuda com un autèntic dret subjectiu, independentment de si aquest servei li ofereix el sector públic o una entitat privada –que restaria obligada a garantir un servei de qualitat, exactament com passa amb la sanitat o amb l’educació-. El contracte d’arrendament, doncs, sempre que el seu objecte fos l’habitatge habitual d’una persona, hauria de ser un contracte de serveis molt desenvolupat que garantís la seva continuïtat i les condicions dignes de l’habitatge, sempre en benefici de l’arrendatari. La LAU, per la seva banda, podria ser útil per a altres relacions d’arrendament (locals comercials, locals turístics, segones residències, etc.). Un servei, per tant, que ubiqués els poders públics en la seva posició exorbitant, que ubiqués a les persones que cerquen el seu habitatge habitual en una posició més elevada en la negociació dels seus contractes de servei d'arrendament -similar, per exemple, a la regulació de consum pel que fa els subministraments- i que qualifiqués l'habitatge com una categoria jurídica protegida, diferenciada del bé immoble i, per tant, desmercantilitzada i substreta del tràfic jurídic i econòmic privat.

Mentrestant, promoció d’habitatge públic i de lloguer, sí, urbanisme i transformació de sòl urbà, també, banca pública com a alternativa als poders financers i, sobretot, polítiques fiscals -fregir a impostos les rendes immobiliàries-. Cal que el maó deixi de ser el sector vertebrador del país i, mentrestant, que els poders públics (l’interès públic) comenci a fer caixa amb aquestes rendes immobiliàries desorbitants que s’acumulen en mans privades. D’una banda, incloure de forma urgent un gravamen sobre les plusvàlues de la rehabilitació urbana. Les ciutats no només creixen, es rehabiliten constantment i el sector públic carrega amb la major part de les millores urbanes –carrers, places, estacions de tren, etc.-. Per tant, cal gravar contundentment la transmissió patrimonial dels immobles afectats per una rehabilitació o transformació urbana. Aquest gravamen pot reduir progressivament fins a desaparèixer, però cal evitar l’especulació privada derivada de l’actuació dels poders públics. I de la mateixa manera el preu del lloguer –ara en parlem-. D’altra banda, una mesura fiscal radical sobre les rendes immobiliàries. És un despropòsit que hi hagi societats immobiliàries tributant a l’1% [4]. Els topalls de preus, doncs, han de venir a partir dels tipus imposats a aquestes rendes per trams [5]. Això podria posar en marxa, de nou, els salts de barreres característics (pagaments en negre, augment de garanties, etc.), pel que aquesta mesura ha d’anar acompanyada d’una deducció als arrendataris, que estaran interessats a declarar el total de les seves despeses en rendes immobiliàries per gaudir d’aquest benefici fiscal. L’esbós és senzill: cal traslladar els beneficis fiscals dels arrendadors als arrendataris i cal traslladar el gruix de les rendes immobiliàries de les mans privades als poders públics, que podrien destinar aquests diners, al seu torn, a majors inversions en habitatge públic.

---

[1] Es tracta del cas Compagnie Générale d’Éclairage de Bordeaux, de 30 de març de 1916.

[2] Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
[3] Cal diferenciar entre Polítiques d'Habitatge i Polítiques d'Emergència Social, perquè sovint es confonen, tant per part dels poders públics (que atenent-ne una creuen haver solucionat l'altra), com per part dels moviments socials que generen les demandes populars (que es veuen superats per l'emergència, que és el seu àmbit d'actuació natural per culpa de les desatencions dels poders públics, i generen demandes influenciades per aquesta emergència).

[4] Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS)

[5] Per exemple: sobre la base cadastral, de l’1% al 3% de la renda tributa al 25%; del 3% al 4% de la renda tributa al 50%; etc. Si llogar un habitatge per 500€ suposa tributar 10€, però llogar-lo a 600€ suposa tributar-ne 50€ i a 700€ estar obligat a pagar-ne 150€, hi ha un punt en què l’augment de preu no val la pena per a qui ofereix l’arrendament.