El dret a l’habitatge (II). L’arrendament
- Bon dia ¿Pau? [...] "aviam", jo et comento les noves condicions del lloguer, per si fossin del vostre interès. "Aviam", el preu seria ara 800 €. ¿Val? Aleshores, si us interessés, m'ho "teniu que" comunicar i, aleshores, jo m'encarregaria de tot "lu que és" el contracte, de la formalització de tot, ¿val?, de la renovació... i, "llavores", "tindrieu que" pagar, això sí, els honoraris que jo us cobraria... la meitat del mes... serien 400 €.
- Ui ui ui... D'això en pordíem parlar en algun moment? Vull dir... ens podríem veure o alguna cosa així?
- Ahm... Home... No sé si és necessari veure'ns per això... No?
Amb aquesta trucada se'm comunicava les noves condicions del contracte de lloguer de casa meva, que va passar de 500€ a 800€, em va costar els honoraris d'una persona que no em va prestar cap servei, i pel que no vaig poder negociar ni una sola de les clàusules, tot i tractar-se d'un contracte entre privats. O bé acceptava les condicions o bé hauria de marxar. I no es tracta exactament d'una injustícia (no legalment), és més senzill: casa meva no és casa meva (!).
Els poders públics han negligit en garantir un dret a l’habitatge digne en sentit estricte, n'han fomentat l'especulació i l'han convertit en
una de les mercaderies més rentables i desitjables. És gairebé impossible
accedir a l'habitatge sense passar pels cercles de consum de productes
financers i, per això, molta gent necessita fer-ho a través de la figura de l'arrendament.
El problema és que el sistema jurídic que hauria de donar cobertura a aquest
mode d'accés a l'habitatge és, simplement, inexistent.
Inexistent, no perquè no existeixi una Llei d'arrendaments urbans -que existeix-, sinó perquè aquesta no ofereix un desenvolupament normatiu del dret a l'habitatge
a través de l'usdefruit, sinó el règim jurídic del propi usdefruit. La LAU [1],
així com les escasses disposicions del Codi civil, és l'única eina
legislativa que disposa les relacions entre particulars per a l'ús d'un
habitatge de titularitat aliena –el lloguer-. No és res més que això. Cal subratllar,
doncs, que es tracta d'una norma que regula un règim de tinença, la possessió
de la cosa aliena, però no aprofundeix en cap cas –ni té per objecte- el dret a
l'habitatge. Malgrat els esforços per acomodar aquesta norma a les diferents
demandes socials al llarg del temps (anys de contracte, mesos de fiança, obligacions de l'arrendador i de l'arrendatari, etc.), aquesta mai serà satisfactòria per a garantir el dret a gaudir d'un habitatge
digne, ja que simplement no es preocupa d'aquest dret (article 47 CE), sinó que penja del
desenvolupament normatiu de les potestats sobre la propietat, que troba la seva causa en una altra tutela constitucional (article 33 CE).
Una obvietat que sembla que se'ns ha passat per alt: l'arrendament és una figura jurídica de llarguíssim recorregut històric però mai ha tingut per objecte garantir el dret a l'habitatge en el sentit que li ha conferit la Declaració universal dels drets humans (article 25 DUDH). El seu origen l'hem de cercar en la figura de la locatio romana, per la que la cosa pública (Roma) cedia terres als pobladors de les zones conquerides. Posteriorment, també amb la figura de la locatio conductio, per la que els particulars se cedien obres o serveis -una figura molt més propera a l'actual contracte privat entre professionals-. O en la figura de la locatio conductio res (arrendament sobre les coses) que es traslladà a la codificació civil com a arrendament, també sobre els immobles (en tant que coses). Així, anar a cercar aquesta figura històrica, avui desenvolupada per la LAU, per a garantir un dret modern com l’habitatge (article 25 DUDH), és com voler fer entrar el clau per la cabota.
Una obvietat que sembla que se'ns ha passat per alt: l'arrendament és una figura jurídica de llarguíssim recorregut històric però mai ha tingut per objecte garantir el dret a l'habitatge en el sentit que li ha conferit la Declaració universal dels drets humans (article 25 DUDH). El seu origen l'hem de cercar en la figura de la locatio romana, per la que la cosa pública (Roma) cedia terres als pobladors de les zones conquerides. Posteriorment, també amb la figura de la locatio conductio, per la que els particulars se cedien obres o serveis -una figura molt més propera a l'actual contracte privat entre professionals-. O en la figura de la locatio conductio res (arrendament sobre les coses) que es traslladà a la codificació civil com a arrendament, també sobre els immobles (en tant que coses). Així, anar a cercar aquesta figura històrica, avui desenvolupada per la LAU, per a garantir un dret modern com l’habitatge (article 25 DUDH), és com voler fer entrar el clau per la cabota.
En aquest punt és on es produeix un greuge entre les parts: l'arrendatari acudeix a la figura de l'arrendament cercant una tutela del seu dret a l'habitatge (article 47 CE, article 25 DUDH), mentre que l'arrendador hi acudeix per veure tutelada una potestat dels seus drets de propietat (article 33 CE) i no se
sent obligat a res més vers l'arrendatari –més enllà de les exigències formals de la LAU-. Com s'ha senyalat, la
normativa sobre arrendaments no desplega una esfera de protecció cap a qui ha
de gaudir del dret a l'habitatge, sinó que parteix de la figura del contracte privat
inter partes, en què es presumeix una igualtat de
condicions que es desprèn de la llibertat i l'autonomia de la voluntat de tota persona. Però aquesta igualtat de condicions és irreal, perquè arrendador i arrendatari cerquen tuteles diferents i parteixen de condicions de necessitat diferents. És com
llançar la gent als lleons.
Així, el règim jurídic de l'arrendament tal com està configurat actualment només és útil en igualtat de condicions. Entre dues empreses, per exemple, per arrendaments d'ús diferent a l'habitatge (Títol III LAU). En aquest cas sí, ambdues operaran amb criteris d'oportunitat dins el mercat, en veritable igualtat de condicions, i negociaran el preu, la durada i l'objecte de l'arrendament de forma lliure, i es posaran d'acord o no. Ara bé, quan l'objecte del contracte és l'habitatge habitual d'una persona o una família, l'arrendament regulat a la LAU presentarà greus deficiències. I és que un propietari que acudeix al mercat cercant obtenir rendes immobiliàries sempre estarà en una posició de negociació molt superior a la d'un arrendatari que acudeix al mercat cercant, ni més ni menys, el seu habitatge habitual –arrendaments d'habitatge (Títol 2n LAU)-. Quan es produeix aquest desajust de condicions inicials (posicions de poder desiguals), la Llei (la LAU) esdevé totalment insuficient. Un propietari podrà decidir unilateralment noves condicions i, de no ser acceptades, obligar a l'inquilí a marxar. Podrà exigir les garanties que el satisfacin. Podrà oferir els seus immobles gairebé en les condicions que desitgi, a través dels mitjans que vulgui, amb el domini absolut dels tempos. I se'n sortirà, amb major o menor èxit, en funció de la tendència dels preus –si els preus van a l'alça podrà devorar literalment les esperances dels inquilins i si els preus van a la baixa haurà d'acomodar-s'hi i esperar temps millors- [2]. El propietari sempre hi surt guanyant i l'inquilí veu com les seves rendes desapareixen, alimentant bastos rendiments immobiliaris, sense veure garantit cap dret de futur. Així, es veurà empès a comprar i a exercir el seu dret a l'habitatge, de nou, a través de la figura de la propietat, aquesta sí abastament regulada, i gairebé sempre mitjançant productes financers. La quadratura del cercle.
Així, el règim jurídic de l'arrendament tal com està configurat actualment només és útil en igualtat de condicions. Entre dues empreses, per exemple, per arrendaments d'ús diferent a l'habitatge (Títol III LAU). En aquest cas sí, ambdues operaran amb criteris d'oportunitat dins el mercat, en veritable igualtat de condicions, i negociaran el preu, la durada i l'objecte de l'arrendament de forma lliure, i es posaran d'acord o no. Ara bé, quan l'objecte del contracte és l'habitatge habitual d'una persona o una família, l'arrendament regulat a la LAU presentarà greus deficiències. I és que un propietari que acudeix al mercat cercant obtenir rendes immobiliàries sempre estarà en una posició de negociació molt superior a la d'un arrendatari que acudeix al mercat cercant, ni més ni menys, el seu habitatge habitual –arrendaments d'habitatge (Títol 2n LAU)-. Quan es produeix aquest desajust de condicions inicials (posicions de poder desiguals), la Llei (la LAU) esdevé totalment insuficient. Un propietari podrà decidir unilateralment noves condicions i, de no ser acceptades, obligar a l'inquilí a marxar. Podrà exigir les garanties que el satisfacin. Podrà oferir els seus immobles gairebé en les condicions que desitgi, a través dels mitjans que vulgui, amb el domini absolut dels tempos. I se'n sortirà, amb major o menor èxit, en funció de la tendència dels preus –si els preus van a l'alça podrà devorar literalment les esperances dels inquilins i si els preus van a la baixa haurà d'acomodar-s'hi i esperar temps millors- [2]. El propietari sempre hi surt guanyant i l'inquilí veu com les seves rendes desapareixen, alimentant bastos rendiments immobiliaris, sense veure garantit cap dret de futur. Així, es veurà empès a comprar i a exercir el seu dret a l'habitatge, de nou, a través de la figura de la propietat, aquesta sí abastament regulada, i gairebé sempre mitjançant productes financers. La quadratura del cercle.
L'arrendament no és una alternativa habitacional, no és una via d'accés al dret a l'habitatge. I aquest fenomen té una única explicació: existeix un interès
privat que condiciona l'interès públic i garanteix que el dret a l'habitatge s'exerceixi sempre a través de la propietat –des de José Luis Arrese (veure article anterior)
en interès del règim franquista, fins al darrer President del Govern en interès
de l'IBEX-35). De fet, s'ha arribat a afirmar que l'economia espanyola (la d'uns
quants, és clar) reposa sobre el maó. És més, la idea que les polítiques d'habitatge (article 47 CE), un dels principis rectors de la política social i econòmica constitucional, s'havien
de vehicular a través de la propietat (article 33 CE, Codi civil, LAU) la va comprar tothom, d’esquerra a dreta.
Durant dècades, governs d'esquerra i dreta de qualssevol àmbits territorials, han facilitat més o menys habitatge de protecció oficial també a través de la figura de la propietat –una propietat que, un cop desafectada, s'ha
incorporat al mercat immobiliari i ha entrat dins els cercles especulatius com una mercaderia-.
Tanmateix, els poders públics han trobat formes imaginatives
al llarg de la història per posar a ralla els interessos privats quan s'ha requerit i, per tant, ha de ser possible que intercedeixin a favor de la tutela del dret a l'habitatge.
En veurem exemples en el proper article, en què esbossarem les
iniciatives que podrien ser explorades pels poders públics.
[1] Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
[2] Hi ha
propietaris que discriminen racialment; n’hi ha que demanen garanties immorals;
n’hi ha que exigeixen pagaments en negre; existeix el fenomen desocupa en què s’utilitza la violència
davant la manca de drets; i tot un seguit de pràctiques de les que ara no ens
podem ocupar però que deriven d’aquesta posició desigual entre les parts. A la
vegada, com a reacció a aquesta desigualtat de poder, moviments com el Sindicat
de Llogaters intenten desesperadament equilibrar la balança mitjançant l’acció
directa davant l’emergència i l’organització popular.
Comentaris